אבני דרך בתהליך תמ"א 38
שלבים לביצוע תמ"א 38/3 תמ"א 38/2
תיאום ציפיות – סדרת פגישות, וועד-הבניין עם "היחידה למימוש התחדשות עירונית" בניהולו של יאיר רפאל שני להלן -"היחידה", ע"מ להבין את צרכיהם המיוחדים של בעלי הדירות בבניין, חניות, ממ"דים וכו'. הכרת אוכלוסיית הבניין (דירות מושכרות, גרים בפועל), בחינת הרצון של כלל בעלי הדירות בפרויקט (מתנגדים לפרויקט במידה וקיימים), קבלת שמות בעלי הדירות כולל מס' הטלפון שלהם / אמצעי ליצירת קשר.
[פרק זמן -כשבועיים]
"בדיקת זכויות תב"ע/הפקעות/זכויות תמ"א 38 ואפשרויות הבנייה בבניין, בחינת תיק הבנייה בעירייה ,"גרמושקה" והוצאת נסח טאבו מעודכן. מבוצע ע"י אדריכל מקצועי של "היחידה.
[פרק זמן -כחודש]
פגישות אישיות עם בעלי הדירות שבבניין כולל כמובן גם כאלו שאינם גרים בבניין, לטובת הסברים על התהליך ומתווה הפרויקט, על זכויות בעלי הדירות, מתן ביטחונות וצפי של התמורה לבעלי הדירות. חתימת כל בעלי הדירות על הסכמה עקרונית כלפי "היחידה למימוש התחדשות עירונית" לניהול הפרויקט.
[פרק זמן -כחודש]
כינוס חוקי של "אסיפת בעלי דירות" לבעלי הדירות שבבניין, להסברים נוספים על הפרויקט ובחירת "נציגות בעלי דירות "להלן-"הנציגות" לצורך ביצוע תמ"א 38.
[פרק זמן -כחודש]
"הנציגות שנבחרה פועלת בשיתוף "היחידה" לבחירת משרד עו"ד מנוסה בעסקאות של תמ"א 38, לצורך ייצוג בעלי הדירות להמשך התהליך מול חב' הבנייה.
[פרק זמן –כחודש]
פגישת היכרות של בעלי הדירות עם עו"ד הדיירים להיכרות, שמיעת היבטים משפטיים ומתן תשובות לשאלות. החתמת בעלי הדירות על יפויי כוח לעו"ד לצורך ייצוגם, ניהול מו"מ עבורם.
[פרק זמן – כחודשיים]
הכנת מפרט דרישות של בעלי הדירות מול יזם בנייה (ע"י "היחידה למימוש התחדשות עירונית" ועורך הדין שנבחר, בשיתוף "הנציגות"). בחירת היזם/חב' הבנייה לביצוע הפרויקט. הבחירה תבוסס על בדיקות מקדימות כגון: ניסיון מוכח של החברה, סיווגה המקצועי, מצבה הכלכלי, מתן ביטחונות,רקע החברה, ואמינותה בשוק הנדל"ן.וכמובן, תהליך בחירת החברה ע"י ביצוע סוג של מכרז בין מס' יזמים וחב' בנייה וניהול מו"מ,לקבלת ההצעה הטובה ביותר עבור בעלי הדירות .מתן תקופה של-"non-shop" לחברה שנבחרה להכין תוכניות מפורטות.
[פרק זמן –כחודשיים- שלושה חודשים]
הכנת חוזה בין היזם/חב' הבנייה לביצוע הפרויקט מול בעלי הדירות ע"י עו"ד בא כוח בעלי הדירות.וחתימת בעלי הדירות על החוזה המוסכם.[פרק זמן –כחודשיים-שלושה חודשים]
הגשת בקשה להיתרי בנייה לעירייה לביצוע תמ"א 38/3 או38/2 ע"י היזם/חב' הבנייה
[פרק זמן – כעשרה חודשים עד שנה]
התארגנות מהירה של חב' הבנייה וביצוע בפועל, בהתאם לחוזה החתום מול בעלי הדירות.
הערות:
במקרה של תמ"א 38/2 – הריסת הבניין הישן ובנייה מחדש, משך הבנייה הוא כשנתיים. ייזום הפרויקט, מרגע פניית בעלי הדירות אל – "היחידה למימוש התחדשות עירונית", ועד קבלת ההיתרים לבנייה מהעירייה כ- 20-22 חודש.
ניתן לקצר באופן משמעותי את זמן הפרויקט (סעיפים 1-8) בהתאם להירתמות בעלי הדירות לפרויקט וההליכה המשותפת ביחד להצלחת הפרויקט לשביעות רצונם של כל בעלי הדירות. תפקידה של יחידתנו לקדם את הפרויקט באופן חוקי, בדרך הטובה ביותר והמהירה ביותר.
